עיסקת מקרקעין כגון:רכישת בית או לחילופין מכירת נכס מהווה את אחת העסקאות החשובות והמשמעויות ביותר בחייו של אדם, בייחוד כאשר מדובר בנכסי יוקרה, בממוצע אדם מבצע בין 2-3 עיסקות בחייו.

לפני רכישת או מכירת בית כל אחד מהצדדים חייב לבצע בדיקות מקדימות שיאפשרו ללמוד את טיב הנכס הנמכר כולל גילוי של פגמים קיימים ,בדיקת מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס, מידת התאמתו למטרה שלשמה הוא נרכש, בדיקת ליקויים והיחס בין התמורה המשולמת על הנכס לבין מצבו בפועל וכן בדיקת נאותות (Due diligence).

כמו כן הבדיקה תוכל לאשר כי הנכס בנוי בהתאם לתנאי ההיתר, קיומו של טופס 4 ולעיתים נדרשת גם תעודת גמר,טופס 5, העדר עיקולים ורישום זכויות מגבילות על זכויות הנכס ושלא מדובר במבנה מסוכן כן מאפשרות הבדיקות המקדמיות לוודא שלא מנוהלים הליכים משפטיים בגין הנכס כמו לדוגמא בעקבות חריגות בניה וכדומה, חשוב לציין כי התגלות של כל אחד מהגורמים הנ"ל לאחר שייחתם הסכם המכר (או לחלופין בשלב של משא ומתן מתקדם) עשוי לגרום להפרה של התחייבויות המוכר – ואף להפרה יסודית.

חשוב לציין שיש לטפל בהכשרה או הסרה של חריגות בנייה לרבות קירוי פרגולות,מחסנים,גבהים,מפתחי חלונות,התאמת חזיתות. בישובי יוקרה כגון :סביון,רמת אפעל,הרצליה,קרית קריניצי,בצרה,הרסוף,רישפון,רמת השרון במרבית הבתים קיימת בריכה,בבתי יוקרה יש לוודא

תקינותה של גדר המותקנת סביב הבריכה ,בבתים בהם קיים לוודא שקיים כיסוי תיקני

כמובן שגם המתווך חייב לפעול במיומנות, בסבירות, בנאמנות, בהגינות ,עליו לנקוט באמצעים הראויים כדי לקבל מידע מהותי על הנכס ועליו למסור ללקוח כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס. זו דרישת תום לב מצד המתווך, שמחויב להודיע לרוכש הפוטנציאלי אודות נקודות התורפה בעסקה וכן גילוי נאות בכל אינפורמציה הנוגעת לנמכר.

אל מול חובת הבדיקות, ניצבת חובת הגילוי החלה על כל אחד מהצדדים, אך בייחוד על המוכר. חובת הגילוי מחייבת כל צד לגלות פרטים מהותיים ביחס לעסקה שהצד השני לא יכול לגלותם בקלות יחסית.

חובת הגילוי אינה מטילה על המוכר אחריות לגלות כל פגם וכל חסרון הקיים בנכס, אלא רק פרטים שהרוכש לא יכול לגלותם באמצעות בדיקה סבירה. יחד עם זאת החוק מטיל על כל אחד מהצדדים להתנהל בתום לב, במיוחד בשלב הטרום חוזי.

אף שחובת הגילוי חלה על כל אחד מהצדדים לעסקה, עיקר האחריות ביחס לחובה זו חל על הצד שמוכר את הנכס וזאת מכיוון שלמוכר מירב הזיקה לנכס, ומשכך יש ביכולתו לדעת את מירב הפרטים הרלוונטיים לעסקה.במיוחד כאלה שהצד השני לא יכול לגלות ללא השקעת משאבים וכספים רבים.

בייחוד בעיסקאות של וילות אחוזות בתי יוקרה גישה זו, המטילה חובת גילוי על מוכר הנכס באה בת בבת ואף לפעמים מחליפה הנוהג שהיה קיים בעבר לפיו "יזהר הקונה". כך שבמקום לצור אחריות מוגברת על הקונה לבירור טיב הנכס הנמכר וגילוי פרטים אודותיו מבוצע שיתוף ביחס לאחריות לשיתוף פרטים מהותיים.

לדוגמא, לא מצופה מהמוכר כי יצהיר בפניי הרוכש על כל פגם הקיים בנכס הנמכר. לדוגמא: הימצאות הנכס באזור סואן, לעומת זאת, ישנה חובת גילוי על כוונות להפוך את האזור המיועד מאזור שקט ופינתי לנתיב תחבורה ראשי.וכן תוכניות עתידיות בקירבת מקום שעלולות לגרום למפגע ציבורי וסביבתי ובכך יגרום לירידת ערך הנכס.

מאת יגאל רודה